Simulador de crédito habitação

Simulador de crédito habitação grátis com impostos, seguro e amortização

Este simulador de crédito habitação estima a prestação mensal a partir do preço da casa, da sua entrada, da taxa de juro e do prazo. Soma ainda o IMI e o seguro de casa opcionais para mostrar o custo mensal completo, calcula os juros totais ao longo de todo o empréstimo e desenha uma curva de amortização para ver como o capital em dívida desce ao longo do tempo. Tudo é calculado de imediato no seu navegador; nada é enviado para um servidor.

Como se calcula a prestação

Um crédito de prestação fixa usa a fórmula de amortização. A sua prestação mensal de capital e juros é:

Onde M é a prestação, C é o capital emprestado (preço menos entrada), i é a taxa de juro mensal (a taxa anual dividida por 12 e por 100) e n é o número de prestações (anos × 12). Como os juros incidem sobre o capital em dívida, a prestação mantém-se constante mas a divisão entre juros e capital muda todos os meses.

O que significa a amortização

Amortizar é pagar o empréstimo com prestações iguais e periódicas. No início, a maior parte de cada prestação são juros, porque o capital em dívida é elevado; só uma pequena parte reduz o capital. À medida que o capital desce, a parte dos juros diminui e cada prestação amortiza mais capital. Por isso a curva acima desce mais depressa no final, e por isso amortizar antecipadamente no início poupa muitos juros.

Capital, juros, impostos e seguro

A prestação de uma casa costuma ter quatro partes:

• Capital — a parte que devolve o que pediu emprestado.
• Juros — o que o banco cobra por emprestar, segundo a taxa e o capital em dívida.
• Impostos — o IMI anual, normalmente diluído ao mês.
• Seguro — seguro de casa e, muitas vezes, seguro de vida associado.

Este simulador permite adicionar o IMI e o seguro anuais para que o "pagamento mensal total" reflita o que realmente sai da sua conta cada mês.

Taxa fixa face a taxa variável

Um crédito de taxa fixa mantém a mesma taxa durante todo o prazo: a prestação é previsível. Um de taxa variável acompanha um índice de referência (a Euribor mais um spread), pelo que a prestação pode subir ou descer. A taxa fixa dá segurança; a variável pode sair mais barata com taxas baixas, mas com risco de subida. Esta ferramenta modela uma taxa fixa; para testar um cenário variável, recalcule com a taxa mais alta que quiser simular.

Taxa nominal e TAEG

A taxa nominal é o juro puro usado na fórmula. A TAEG (taxa anual de encargos efetiva global) inclui ainda comissões, seguros obrigatórios e outros custos, por isso é o número mais justo para comparar propostas. Dois créditos podem ter a mesma taxa nominal e TAEG muito diferentes. Compare sempre pela TAEG.

Entrada, LTV e seguro

A sua entrada é o dinheiro que dá no início; o resto é o empréstimo. O LTV (loan-to-value) é o empréstimo dividido pelo preço do imóvel. Uma entrada maior significa um LTV mais baixo, o que costuma desbloquear melhores taxas e reduzir custos. Pedir acima de cerca de 80% do valor pode implicar uma taxa mais alta, por ser mais arriscado para o banco. Aumentar a entrada é das formas mais eficazes de reduzir a prestação e os juros totais.

Prazo: 20, 30 ou 40 anos

Um prazo mais longo baixa a prestação mas aumenta os juros totais. Um prazo mais curto faz o contrário: prestações mais altas mas muito menos juros no total. O mesmo empréstimo a 20 anos em vez de 40 pode poupar grande parte dos juros. Use os campos de anos e meses para comparar prazos e encontrar uma prestação confortável.

Como pagar menos juros

• Dê mais entrada para pedir menos e baixar o LTV.
• Escolha um prazo mais curto se a prestação couber no orçamento.
• Amortize antecipadamente quando puder.
• Compare pela TAEG e pondere transferir o crédito se as taxas descerem muito.

Um exemplo prático

Imagine a compra de uma casa de 250.000 € com uma entrada de 50.000 €, ou seja, um empréstimo de 200.000 € a uma taxa fixa de 4% a 25 anos (300 prestações). A taxa mensal é 4% ÷ 12 = 0,333%. A fórmula dá uma prestação de capital e juros de cerca de 1.056 €. Em todo o prazo paga cerca de 316.700 €, dos quais perto de 116.700 € são juros — mais de metade do empréstimo original de novo. Suba a entrada para 80.000 € (20%) e o empréstimo desce para 170.000 € com uma prestação perto de 897 €; encurte o prazo para 20 anos e a prestação sobe mas poupa dezenas de milhares em juros.

Como é um mapa de amortização

Um mapa de amortização lista cada prestação e como se reparte entre juros e capital. Para o empréstimo de 200.000 € acima, a primeira prestação é muito diferente da última:

No início, cerca de dois terços da prestação são juros; na última, quase tudo é capital. Por isso o saldo quase não desce nos primeiros anos e depois cai depressa.

Crédito com amortização face a só juros

Um crédito de amortização (capital e juros) — o que este simulador modela — liquida toda a dívida no fim do prazo. Um crédito só de juros tem prestações mais baixas porque só paga os juros, mas no fim continua a dever todo o capital, que tem de pagar com poupanças, uma venda ou outro plano. O só juros custa muito mais ao longo do tempo; a amortização é a opção segura para a casa onde vive.

Custos para além do crédito

A prestação não é o único custo de comprar. Orce os custos únicos da compra, que variam por país mas costumam incluir o IMT e o Imposto do Selo, os custos de notário e registo, a avaliação pedida pelo banco e possíveis comissões de abertura ou de intermediação. No conjunto podem somar vários pontos percentuais do preço além da entrada, por isso inclua-os ao calcular quanto dinheiro precisa mesmo.

Transferir o crédito de banco

Não está preso para sempre. A transferência de crédito move o empréstimo para uma oferta melhor, normalmente uma taxa mais baixa. Pode poupar quando as taxas de mercado descem ou o período fixo termina, mas compare as novas comissões, as penalizações por amortização antecipada e a avaliação face à poupança. Recalcule com a nova taxa e o seu saldo em dívida para ver se compensa mudar.

Quanto pode pedir?

O banco limita o empréstimo segundo os seus rendimentos e dívidas. Uma regra comum é que o total dos encargos com habitação fique perto de 30-35% do rendimento líquido, e quase todos aplicam um teste de esforço para confirmar que conseguiria pagar se as taxas subissem. Pedir o máximo oferecido raramente é boa ideia: deixe margem. Para avaliar o esforço, use o pagamento mensal total desta ferramenta, com impostos e seguro incluídos.

Perguntas frequentes

Inclui impostos e seguro? Sim, os campos de IMI e seguro anuais são opcionais; deixe-os a zero para ver só capital e juros.

O resultado é exato? É uma estimativa precisa com a fórmula padrão de amortização; a proposta real pode variar um pouco por comissões e seguros.

Que taxa devo usar? A que um banco lhe propõe, ou uma média de mercado atual para o seu prazo.

Posso simular amortizações? De forma indireta: baixe o prazo ou o capital para ver a poupança de juros.