Calculateur de prêt immobilier

Calculateur de prêt immobilier gratuit avec taxes, assurance et amortissement

Ce calculateur de prêt immobilier estime votre mensualité à partir du prix du logement, de votre apport, du taux d'intérêt et de la durée. Il ajoute aussi la taxe foncière et l'assurance habitation optionnelles pour afficher le coût mensuel complet, calcule les intérêts totaux sur toute la durée du prêt et trace une courbe d'amortissement pour visualiser la baisse du capital restant dû. Tout est calculé instantanément dans votre navigateur ; rien n'est envoyé à un serveur.

Comment se calcule une mensualité de prêt

Un prêt amortissable à taux fixe utilise la formule suivante. Votre mensualité de capital et intérêts est :

Où M est la mensualité, C le capital emprunté (prix moins apport), t le taux mensuel (le taux annuel divisé par 12 et par 100) et n le nombre de mensualités (années × 12). Comme les intérêts portent sur le capital restant dû, la mensualité reste constante mais la répartition entre intérêts et capital change chaque mois.

Ce que signifie l'amortissement

Amortir, c'est rembourser le prêt par des mensualités égales et régulières. Au début, la plus grande part de chaque mensualité couvre les intérêts car le capital restant dû est élevé ; une petite part seulement rembourse le capital. À mesure que le capital baisse, la part d'intérêts diminue et chaque mensualité rembourse davantage de capital. C'est pourquoi la courbe ci-dessus descend plus vite à la fin, et pourquoi rembourser par anticipation tôt dans le prêt fait économiser beaucoup d'intérêts.

Capital, intérêts, taxes et assurance

Une mensualité de logement comporte souvent quatre éléments :

• Capital — la part qui rembourse la somme empruntée.
• Intérêts — la rémunération de la banque, selon le taux et le capital restant.
• Taxes — la taxe foncière annuelle, généralement lissée sur le mois.
• Assurance — assurance habitation et souvent assurance emprunteur.

Ce calculateur permet d'ajouter la taxe et l'assurance annuelles pour que le « paiement mensuel total » reflète ce qui quitte réellement votre compte chaque mois.

Taux fixe ou taux variable

Un prêt à taux fixe garde le même taux pendant toute la durée : la mensualité est prévisible. Un prêt à taux variable suit un indice de référence (comme l'Euribor), donc la mensualité peut monter ou baisser. Le taux fixe apporte de la sécurité ; le variable peut être moins cher quand les taux sont bas, mais avec un risque de hausse. Cet outil modélise un taux fixe ; pour tester un scénario variable, recalculez avec le taux plus élevé que vous voulez simuler.

Taux nominal et TAEG

Le taux nominal est l'intérêt pur utilisé dans la formule. Le TAEG (taux annuel effectif global) inclut en plus les frais, l'assurance obligatoire et les autres coûts : c'est le chiffre le plus juste pour comparer les offres. Deux prêts peuvent afficher le même taux nominal et des TAEG très différents une fois les frais inclus. Comparez toujours sur le TAEG.

Apport, ratio et assurance

Votre apport est la somme versée au départ ; le reste est le prêt. Le ratio prêt/valeur est le prêt divisé par le prix du bien. Un apport plus élevé fait baisser ce ratio, ce qui débloque souvent de meilleurs taux et réduit les coûts. Emprunter au-delà d'environ 80 % de la valeur peut entraîner un taux plus élevé, car le prêt est plus risqué pour la banque. Augmenter l'apport est l'un des moyens les plus efficaces de réduire la mensualité et les intérêts totaux.

Durée : 15, 20 ou 25 ans

Une durée plus longue réduit la mensualité mais augmente les intérêts totaux. Une durée plus courte fait l'inverse : mensualités plus élevées mais beaucoup moins d'intérêts au total. Le même prêt sur 15 ans plutôt que 25 peut économiser une grande part des intérêts. Utilisez les champs années et mois pour comparer les durées et trouver une mensualité confortable.

Comment payer moins d'intérêts

• Augmentez l'apport pour emprunter moins.
• Choisissez une durée plus courte si la mensualité reste tenable.
• Remboursez par anticipation quand vous le pouvez.
• Comparez sur le TAEG et renégociez si les taux baissent nettement.

Un exemple chiffré

Supposons l'achat d'un logement à 250 000 € avec un apport de 50 000 €, donc un emprunt de 200 000 € à un taux fixe de 4% sur 25 ans (300 mensualités). Le taux mensuel est 4% ÷ 12 = 0,333%. La formule donne une mensualité de capital et intérêts d'environ 1 056 €. Sur toute la durée, vous remboursez environ 316 700 €, dont près de 116 700 € d'intérêts — plus de la moitié du prêt initial à nouveau. Portez l'apport à 80 000 € (20%) et le prêt tombe à 170 000 € avec une mensualité d'environ 897 € ; raccourcissez la durée à 20 ans et la mensualité monte mais vous économisez des dizaines de milliers d'euros d'intérêts.

À quoi ressemble un tableau d'amortissement

Un tableau d'amortissement liste chaque mensualité et sa répartition entre intérêts et capital. Pour le prêt de 200 000 € ci-dessus, la première mensualité diffère beaucoup de la dernière :

Au début, environ deux tiers de la mensualité sont des intérêts ; à la dernière, presque tout est du capital. D'où un capital qui bouge peu les premières années puis chute vite.

Prêt amortissable ou in fine

Un prêt amortissable (capital et intérêts) — celui que modélise ce calculateur — rembourse toute la dette à la fin. Un prêt in fine a des mensualités plus faibles car vous ne payez que les intérêts, mais tout le capital reste dû à la fin et doit être remboursé par une épargne, une vente ou un autre plan. L'in fine coûte beaucoup plus cher au total ; l'amortissable est l'option sûre pour une résidence principale.

Les coûts au-delà du prêt

La mensualité n'est pas le seul coût. Prévoyez les frais uniques d'achat, qui varient selon le pays mais incluent généralement les droits de mutation, les frais de notaire et d'enregistrement, l'expertise exigée par la banque et d'éventuels frais de courtage ou de dossier. Ensemble, ils peuvent ajouter plusieurs pour cent du prix en plus de l'apport ; intégrez-les au calcul de la trésorerie nécessaire.

Renégocier ou changer de banque

Vous n'êtes pas lié pour toujours. La renégociation ou le rachat de prêt déplace le crédit vers une meilleure offre, en général un taux plus bas. Cela peut faire économiser quand les taux baissent ou que votre période fixe se termine, mais comparez les nouveaux frais, les indemnités de remboursement anticipé et l'expertise au gain. Recalculez avec le nouveau taux et le capital restant pour voir si le changement est rentable.

Combien pouvez-vous emprunter ?

La banque plafonne le prêt selon vos revenus et vos dettes. Une règle courante veut que le total des charges de logement reste autour de 30-35% des revenus nets, et un test de résistance vérifie souvent que vous pourriez payer si les taux montaient. Emprunter le maximum proposé est rarement sage : gardez une marge. Pour évaluer la capacité, utilisez le paiement mensuel total de cet outil, taxe et assurance comprises.

Questions fréquentes

Les taxes et l'assurance sont-elles incluses ? Oui, les champs de taxe foncière et d'assurance annuelles sont optionnels ; laissez-les à zéro pour le capital et les intérêts seuls.

Le résultat est-il exact ? C'est une estimation précise via la formule d'amortissement standard ; votre offre réelle peut varier légèrement à cause des frais et de l'assurance.

Quel taux utiliser ? Celui que vous propose une banque, ou une moyenne de marché actuelle pour votre durée.

Puis-je simuler des remboursements anticipés ? Indirectement : réduisez la durée ou le capital pour voir l'économie d'intérêts.