Calculadora de hipoteca

Calculadora de hipoteca gratis con impuestos, seguro y amortización

Esta calculadora de hipoteca estima la cuota mensual a partir del precio de la vivienda, tu entrada, el tipo de interés y el plazo. Además suma el IBI y el seguro de hogar opcionales para mostrar el coste mensual completo, calcula el interés total que pagarás durante toda la vida del préstamo y dibuja una gráfica de amortización para que veas cómo baja el saldo con el tiempo. Todo se calcula al instante en tu navegador; no se envía nada a ningún servidor.

Cómo se calcula la cuota de una hipoteca

Una hipoteca de cuota fija usa la fórmula del préstamo francés (amortización). Tu cuota mensual de capital e interés es:

Donde M es la cuota mensual, C es el capital prestado (precio menos entrada), i es el tipo de interés mensual (el tipo anual dividido entre 12 y entre 100) y n es el número de cuotas (años × 12). Como el interés se aplica sobre el saldo pendiente, la cuota se mantiene constante pero el reparto entre interés y capital cambia cada mes.

Qué significa la amortización

Amortizar es ir pagando el préstamo con cuotas iguales y periódicas. Al principio, la mayor parte de cada cuota va a intereses porque el saldo pendiente es alto; solo una pequeña parte reduce el capital. A medida que baja el saldo, la parte de intereses disminuye y cada cuota amortiza más capital. Por eso la curva de amortización de arriba cae más rápido al final. También explica por qué amortizar anticipadamente al principio del préstamo ahorra una cantidad desproporcionada de intereses.

Capital, interés, impuestos y seguro

El pago mensual de una vivienda suele tener cuatro partes:

• Capital — la parte de la cuota que devuelve lo que pediste prestado.
• Interés — lo que cobra el banco por prestarte, según el tipo y el saldo pendiente.
• Impuestos — el IBI anual, normalmente prorrateado al mes.
• Seguro — seguro de hogar y, a veces, seguro de amortización o de vida vinculado.

Esta calculadora permite añadir el IBI y el seguro anuales para que el "pago mensual total" refleje lo que realmente sale de tu cuenta cada mes, no solo capital e interés.

Tipo fijo frente a tipo variable

Una hipoteca a tipo fijo mantiene el mismo interés durante todo el plazo, así que la cuota es predecible. Una hipoteca a tipo variable se mueve con un índice de referencia (el Euríbor más un diferencial), por lo que la cuota puede subir o bajar. El fijo da seguridad y te protege si los tipos suben; el variable puede salir más barato cuando los tipos son bajos, pero con riesgo de cuotas más altas. Esta herramienta modela un tipo fijo; para probar un escenario variable, recalcula con el tipo más alto que quieras simular.

TIN frente a TAE

El TIN (tipo de interés nominal) es el interés puro que se usa en la fórmula de la cuota. La TAE (tasa anual equivalente) incluye además comisiones, productos vinculados y otros gastos, así que es la cifra más justa para comparar ofertas. Dos hipotecas pueden tener el mismo TIN y TAE muy distintas una vez incluidas las comisiones. Compara siempre por TAE, no solo por el tipo de portada.

Entrada, LTV y seguro hipotecario

La entrada es el dinero que aportas al principio; el resto es el préstamo. El LTV (loan-to-value) es el préstamo dividido entre el precio de la vivienda. Una entrada mayor significa un LTV más bajo, lo que suele desbloquear mejores tipos y evitar costes extra. Pedir por encima de aproximadamente el 80% del valor puede implicar un tipo más alto o coberturas adicionales, porque el préstamo es más arriesgado para el banco. Aumentar la entrada es una de las formas más eficaces de reducir la cuota y el interés total.

Plazo: 15, 25 o 30 años

Un plazo más largo baja la cuota pero aumenta el interés total, porque tienes el dinero prestado más tiempo. Un plazo más corto hace lo contrario: cuotas más altas pero mucho menos interés en total. Por ejemplo, el mismo préstamo a 15 años en vez de a 30 puede ahorrar una gran parte del interés de toda la vida del préstamo a cambio de una cuota más alta. Usa los campos de años y meses para comparar plazos y encontrar una cuota que puedas asumir con holgura.

Cómo pagar menos intereses por tu hipoteca

• Aporta más entrada para pedir menos y bajar el LTV.
• Elige un plazo más corto si la cuota más alta cabe en tu presupuesto.
• Amortiza anticipadamente cuando puedas: las amortizaciones tempranas eliminan intereses de todo el plazo restante.
• Compara por TAE y plantéate subrogar o refinanciar si los tipos bajan mucho y compensan los gastos.

Un ejemplo resuelto

Imagina que compras una vivienda de 250.000 € con una entrada de 50.000 €, así que pides 200.000 € a un tipo fijo del 4% a 25 años (300 cuotas). El tipo mensual es 4% ÷ 12 = 0,333%. La fórmula da una cuota de capital e interés de unos 1.056 €. En todo el plazo devuelves unos 316.700 €, de los cuales cerca de 116.700 € son intereses: más de la mitad del préstamo original otra vez. Sube la entrada a 80.000 € (20%) y el préstamo baja a 170.000 € con una cuota de unos 897 €; acorta el plazo a 20 años y la cuota sube pero te quitas decenas de miles en intereses. Pequeños cambios en los datos mueven mucho el coste total.

Cómo es un cuadro de amortización

Un cuadro de amortización lista cada cuota y cómo se reparte entre interés y capital. Para el préstamo de 200.000 € de arriba, la primera cuota es muy distinta de la última:

Al principio, unos dos tercios de la cuota son intereses; en la última cuota casi todo es capital. Por eso el saldo apenas baja los primeros años y luego cae rápido.

Hipoteca de amortización frente a solo interés

Una hipoteca de amortización (capital e interés) —la que modela esta calculadora— liquida toda la deuda al final del plazo. Una hipoteca de solo interés tiene cuotas más bajas porque solo pagas el interés, pero al final sigues debiendo todo el capital, que debes devolver con ahorros, una venta u otro plan. El solo interés cuesta mucho más a la larga y está muy restringido para vivienda habitual; la amortización es la opción segura para la casa en la que vives.

Gastos más allá de la hipoteca

La cuota no es el único coste de comprar. Presupuesta los gastos únicos de compra, que varían por país pero suelen incluir el impuesto de transmisiones o actos jurídicos (ITP/AJD en España), los gastos de notaría y registro, la tasación que pide el banco y posibles comisiones de apertura o de intermediación. En conjunto pueden sumar varios puntos porcentuales del precio sobre la entrada, así que inclúyelos al calcular cuánto efectivo necesitas de verdad.

Subrogación o cambio de banco

No estás atado para siempre. La subrogación mueve la hipoteca a una oferta mejor, normalmente un tipo más bajo o un plazo distinto. Puede ahorrar dinero cuando los tipos de mercado bajan o termina tu periodo fijo, pero compara las nuevas comisiones, las compensaciones por amortización anticipada y la tasación frente al ahorro. Recalcula con el nuevo tipo y tu saldo pendiente para ver si compensa cambiar.

¿Cuánto puedes pedir?

El banco limita el préstamo según tus ingresos y deudas. Una guía habitual es que el total de gastos de vivienda se quede en torno al 30-35% de los ingresos netos, y casi todos aplican un test de esfuerzo para comprobar que podrías pagar si los tipos subieran unos puntos. Pedir el máximo ofrecido rara vez es buena idea: deja margen para subidas de tipos, mantenimiento e imprevistos. Para valorar el esfuerzo, usa el pago mensual total de esta herramienta, con impuestos y seguro incluidos.

Preguntas frecuentes

¿Incluye impuestos y seguro? Sí, los campos de IBI y seguro anuales son opcionales; déjalos a cero para ver solo capital e interés.

¿El resultado es exacto? Es una estimación precisa con la fórmula estándar de amortización. Tu oferta real puede variar algo por comisiones, redondeos, seguros y el método exacto del banco.

¿Qué tipo de interés pongo? El que te ofrezca un banco, o una media de mercado actual para tu país y plazo, para obtener una estimación realista.

¿Puedo simular amortizaciones? De forma indirecta: baja el plazo o el capital para ver cuánto interés total ahorras al pagar más rápido.